Dans sa dernière livraison, le journal Le Sphinx publie des révélations sur les déconvenues du promoteur du plus grand marché d’Afrique de l’Ouest, à Adjamé, floué par les petits commerçants et les autorités de la commune. Nous reproduisons son article ici avec son accord.
Par Adama Dramé
Bâtisseuse de la construction du Forum des marchés à Adjamé, le plus grand marché d’Afrique de l’Ouest, la Société ivoirienne de Concept et de Gestion, malgré sa puissance et son entregent, court derrière son dû depuis 23 ans ! Enquête.
Il était une fois l’un des premiers partenariats public-privé
En 1997, la Société ivoirienne de concept et de gestion (SICG) de Mohamed Saïdi Jamal signait un contrat public-privé avec la commune d’Adjamé pour la construction du Forum des marchés de la ville, une gigantesque infrastructure. Le financement du Forum procédait d’une alchimie surprenante et nouvelle. En effet, c’était la première fois en Côte d’Ivoire qu’une entreprise signait un BOT (Build-Operate-Transfer, partenariat public privé) avec une entité publique. Autrement dit, une entreprise privée, la SICG, finançait et construisait le bâtiment sur fonds propres, l’exploitait pendant vingt-cinq ans pour rembourser son investissement et prélever sa marge sur les loyers des boutiques, box et étals, avant de rétrocéder l’infrastructure à la mairie d’Adjamé gratuitement et en bon état.
Ce mécanisme a permis de construire un marché de 30 000 m2 comprenant 5 000 box et 1800 étals et un centre commercial de 600 magasins. Le coût global de toutes les constructions est estimé à près de 14 milliards de francs CFA (13, 990). Ces infrastructures devaient générer 500 millions de recettes communales par an.
Un montage minutieux
Dans le contrat signé, la SICG devait se faire payer sur les droits d’attribution pour les boxes et étals, d’une part, et sur les pas-de-porte et loyers des magasins, d’autre part.
Ainsi, la SICG percevra, pour les 30 000 m2, des droits d’attribution s’élevant à 3,540 milliards de FCFA. Le solde du coût de construction, soit 5,460 milliards, devait être répercuté sur les revenus locatifs des 600 magasins. Autres frais pris en charge par la SICG : le recasement des 3 000 commerçants de l’ancien marché d’Adjamé, pour un coût de 300 millions de FCFA, répercuté lui aussi sur les revenus locatifs.
La construction des 600 magasins a été estimée à 4 milliards de FCFA, remboursés à hauteur de 2,5 milliards de FCFA par les droits à bail. S’ajoutent à cette facture les frais architecturaux, la rémunération des bureaux d’études, du bureau de contrôle et divers frais de gestion estimés à 1,2 milliard de FCFA.
Finalement, en face d’un coût de 13,990 milliards, la SICG a perçu, au titre des droits d’attribution et des pas-de-porte, 6,040 milliards de FCFA. La différence, 7,090 milliards majorés des intérêts et des frais d’exploitation, devait être répercutée sur les 600 magasins pendant vingt-cinq ans.
Le tour de passe passe des commerçants
Le complexe est inauguré en grande pompe en décembre 2000.
Mais bizarrement, à peine plus d’un an plus tard, en février 2002, des commerçants locataires créent une association de propriétaires dénommée ACOPROMA (Association des commerçants propriétaires des magasins au Forum d’Adjamé). Ils sollicitent leur récépissé d’enregistrement auprès du ministère de l’Intérieur mais se heurtent à un refus catégorique du ministre, feu Boga Doudou, car les commerçants ne sont en rien propriétaires des magasins du Forum.
Ils pensaient, à tort, qu’après avoir versé 2 milliards de FCFA, ils n’auraient plus rien à payer à la SICG. Ils oubliaient que le coût de la construction de la partie marché (30 000 m2) devait être supporté par les loyers des magasins, sauf si la commune d’Adjamé et l’État décidaient de se substituer à eux auprès de la SICG, ce qui ne fut pas le cas. Ils oubliaient aussi que le cahier des charges du Forum avait été imposé à la SICG par la commune d’Adjamé. Les occupants des magasins s’imaginaient que les droits d’attribution de la partie marché couvraient la totalité du coût de construction des 30 000 m2, ce qui n’était pas le cas, comme expliqué plus haut. Mais les autorités locales ont préféré fermer les yeux, sans qu’on sache pourquoi. En 2010, l’État ivoirien envisage de racheter les droits de concession, pour éteindre le litige. Sans suite.
Pourtant, la SICG, pour tous les marchés qu’elle a construits à Abidjan, a permis aux communes de bénéficier à minima de 50% des édifices réalisés et ce sans avoir à débourser un seul franc. Elle se distinguait de ses concurrents par ce montage financier, à Adjamé et ailleurs.
Des pas-de-porte qui rapportent gros
Au Forum, l’entreprise proposait le pas-de-porte, pour un magasin de 12 m2, à 5 millions de FCFA. Aujourd’hui, dans les nouveaux marchés d’Adjamé, les droits à bail ne sont jamais inférieurs à 25 millions de FCFA pour un magasin de la même surface. Parfois, ces montants atteignent 30 à 60 millions. Pour un étal, il faut compter 500 000 FCFA quand la SICG en demandait 300 000 FCFA. Désormais, ce n’est plus la SICG qui exploite les baux mais les commerçants eux-mêmes, qui sous-louent souvent leurs échoppes à des tiers.
Au regard des nouveaux contrats signés par la commune d’Adjamé par la suite, on peut dire que le BOT de la SICG aura été un contrat léonin : depuis vingt-trois ans, l’entreprise se bat pour récupérer son dû. Après plusieurs joutes judiciaires, elle a obtenu l’expulsion pure et simple de ceux qui occupent les boutiques. Pour ne pas provoquer de mouvements sociaux, elle temporise encore, espérant une solution venue de l’État. Mais vingt-six ans après l’inauguration, le promoteur s’impatiente.